HƯỚNG DẪN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT NĂM 2021

Thủ tục mua bán nhà, đất là thủ tục có độ khó cao, không phải ai cũng có thể tự thực hiện được, từ việc đặt cọc hợp đồng, ký kết hợp đồng mua bán, việc thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà, đất. Thấy được những khó khăn đó, nay Văn phòng luật sư A.D.V.N sẽ hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục khi mua bán nhà đất nói chung.

* Thuật ngữ “Mua bán nhà, đất” là cách nói khá phổ biến của người dân, dựa theo quy định của pháp luật thì việc mua bán nhà, đất là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận);

 

I. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

- Luật Đất đai năm 2013;

- Luật Nhà ở năm 2014;

- Luật Công chứng năm 2014;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

- Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 06 năm 2015 hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/qh13 và nghị định số 12/2015/nđ-cp ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế;

- Thông tư 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

 

II. HỒ SƠ, TÀI LIỆU CẦN THIẾT CHO VIỆC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

2.1. TIẾN HÀNH ĐẶT CỌC CHO VIỆC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng hay không? Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành thì không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp hoặc các rủi ro pháp lý phiền phức khác thì các bên nên cân nhắc việc công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng đối với hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất (có giá trị lớn).

2.2. TIẾN HÀNH HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

Việc chuẩn bị hồ sơ, để tiến hành thực hiện thủ tục mua bán nhà, đất cần thực hiện lần lượt theo các bước như sau:

Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất

- Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

-Theo quy định tại Điều 42 của Luật Công chứng năm 2014 về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

- Do đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên cần công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng (nên cân nhắc chọn nơi công chứng gần nơi có nhà, đất chuyển nhượng để thuận tiện cho việc di chuyển).

- Theo quy định tại Điều 40, 41 của Luật Công chứng năm 2014 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ như sau:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG	BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG	GHI CHÚ
- (Bản gốc) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; - (Bản gốc) Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước (kèm theo Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân cũ) hoặc hộ chiếu. - (Bản gốc) Sổ hộ khẩu. - (Bản gốc) Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu độc thân). - Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).	- (Bản gốc) Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước (kèm theo Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân cũ) hoặc hộ chiếu. - (Bản gốc) Sổ hộ khẩu. - (Bản gốc) Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu độc thân). - Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc nhận chuyển nhượng).	- Cần đối chiếu các thông tin cá nhân cho thật chính xác.
* Lưu ý: -  Bên bán và Bên mua phải Điền thông tin tại Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức công chứng; - Các bên có thể rà soát, kiểm tra, đối chiếu thông tin cá nhân, thông tin nhà đất chuyển nhượng, dự thảo trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và chịu phí theo bảng giá của Tổ chức hành nghề công chứng).

 

Bước 2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các quy định như sau:

A. Thuế thu nhập cá nhân

- Người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân: Người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập, nếu các bên thỏa thuận có thỏa thuận khác.

- Theo quy định tại Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 06 năm 2015, thì thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

B. Lệ phí trước bạ nhà, đất

- Người nộp lệ phí trước bạ: Người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp, nếu các bên có thỏa thuận khác.

- Mức lệ phí trước bạ tính như sau:

Lệ phí trước bạ nhà, đất = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

C. Phí thẩm định hồ sơ nhà, đất

- Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019, thì phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.

D. Lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Thông thường nếu chỉ đăng bạ thông tin mới lên giấy chứng nhận thì sẽ không tốn phí.

- Phí cấp giấy chứng nhận mới:

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà, đất

A. Thành phần hồ sơ

- Đơn đăng ký biến động theo (Mẫu số 09/ĐK);

- Tờ khai thuế khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN);

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01/LPTB);

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Mẫu số 01/TK-SDDPNN);

- (Bản gốc – Bản sao) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã Công chứng);

- (Bản gốc – Bản sao) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- (Bản gốc – Bản sao) Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước (kèm theo Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân) hoặc hộ chiếu.

- (Bản gốc – Bản sao) Sổ hộ khẩu.

- (Bản gốc – Bản sao) Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân).

- (Bản gốc – Bản sao) Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà, đất).

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

B. Nơi nộp hồ sơ

- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

C. Trình tự tiếp nhận, giải quyết

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

- Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo;

- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

D. Thời gian giải quyết

Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn;

- Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

 

III. THÔNG TIN LIÊN HỆ

Toàn bộ nội dung hướng dẫn nêu trên đã cụ thể quy định về thủ tục mua bán nhà đất trong năm 2021. Quý Khách hàng có thể tham khảo và liên hệ Văn phòng Luật sư A.D.V.N để được tư vấn và cung cấp dịch vụ pháp lý nhà, đất theo thông tin như sau:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ A.D.V.N

Phòng F2&F3, Tòa nhà FOSCO, Số 2 Phùng Khắc Khoan, P. Đa Kao, Quận 1, TP. HCM

Hotline:  0903 693 301 - Mobile: 0909 393 329

Tel: (028) 3926 0120 - 3926 0125

Email: advnlaw@gmail.com; vanphongluatsuadvn@gmail.com

Website: https://advnlaw.vn/